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房子！房子！房子！在(zai)博鰲論(lun)壇上，房地產(chan)成為(wei)貫穿始終(zhong)的(de)熱點話題。從(cong)開幕(mu)到閉(bi)幕(mu)，從(cong)場(chang)內到場(chang)外，關于房子的(de)議論(lun)總是紛紛不斷，意見相互(hu)沖突矛盾。其糾結(jie)人(ren)心(xin)處在(zai)于，當情感和(he)利益糾葛在(zai)一起(qi)，不管是現實還是未來(lai)，任何共識似乎都(dou)難以輕(qing)易達成。博鰲三日談后，唯有地產(chan)亂(luan)相本身無(wu)人(ren)質疑。

房地產有沒有泡沫

在經(jing)歷(li)了短暫低迷(mi)后，去(qu)年(nian)春夏之(zhi)(zhi)交，中國(guo)房(fang)(fang)價(jia)展開(kai)絕地(di)(di)(di)反(fan)攻，增速之(zhi)(zhi)快讓人瞠目結舌。多個城市(shi)房(fang)(fang)價(jia)飆升至歷(li)史新高。雖然(ran)官方統計試圖淡化此種瘋狂(kuang)，但是無(wu)法消除人們(men)的(de)焦慮。美國(guo)《福布斯》雜志更是赫然(ran)將中國(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)列為(wei)全(quan)球泡沫(mo)之(zhi)(zhi)一(yi)(yi)。今年(nian)開(kai)春，隨著各項調整政策的(de)出臺，地(di)(di)(di)產(chan)股(gu)票(piao)呈現一(yi)(yi)片(pian)慘綠，可實(shi)體(ti)市(shi)場(chang)卻不(bu)改高燒本色。不(bu)但價(jia)格依(yi)然(ran)強勁上(shang)揚(yang)，而其(qi)“日光盤(pan)”也漸次顯現。泡沫(mo)之(zhi)(zhi)憂遂在加深。有好事(shi)者(zhe)在網絡上(shang)編(bian)纂了房(fang)(fang)市(shi)崩盤(pan)時間(jian)表。

在首個新聞發布(bu)會(hui)上，博鰲亞洲(zhou)論壇秘書長龍永(yong)圖(tu)即被問(wen)到如何看中國(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)。他(ta)樂觀表(biao)示(shi)，在真實的需(xu)求面前，中國(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)不(bu)(bu)會(hui)崩盤。龍永(yong)圖(tu)也不(bu)(bu)贊成打(da)壓(ya)房(fang)(fang)(fang)價，因(yin)為房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)對于宏觀經濟非同小可(ke)(ke)、功不(bu)(bu)可(ke)(ke)沒，打(da)壓(ya)房(fang)(fang)(fang)價可(ke)(ke)能冷卻(que)增長，后果很難預料。不(bu)(bu)過，他(ta)也認(ren)為，中國(guo)需(xu)要第二次房(fang)(fang)(fang)改，政府需(xu)加快保(bao)障性(xing)住房(fang)(fang)(fang)建(jian)設(she)，建(jian)立穩定(ding)、安(an)全(quan)的公共租房(fang)(fang)(fang)體制。

看好中(zhong)國房(fang)市(shi)的(de)還(huan)有(you)羅康(kang)瑞，他是(shi)瑞安房(fang)地(di)(di)產(chan)有(you)限公司(si)主(zhu)席(xi)。他的(de)理由和(he)龍(long)永圖邏輯相反(fan)中(zhong)國房(fang)地(di)(di)產(chan)可(ke)能有(you)些熱，但絕沒有(you)泡沫在里面。經濟(ji)高速增長給(gei)予(yu)房(fang)地(di)(di)產(chan)強(qiang)力的(de)支撐(cheng)，隨著居民收入的(de)提(ti)高，房(fang)地(di)(di)產(chan)也當是(shi)安然(ran)無虞的(de)。他還(huan)提(ti)到一個開(kai)放商經常提(ti)及的(de)事實：中(zhong)國土(tu)地(di)(di)是(shi)稀缺(que)的(de)。“大城市(shi)土(tu)地(di)(di)基(ji)本(ben)是(shi)不(bu)(bu)夠的(de)。”因(yin)此，人們不(bu)(bu)要“想房(fang)價高與(yu)不(bu)(bu)高”，而要關注它的(de)增值能力。

“買房(fang)子不(bu)會錯的。”羅康瑞直接了當地(di)說。他唯(wei)一(yi)擔(dan)心的是，大家對(dui)房(fang)價議論太多(duo)，導致行(xing)(xing)政手段的干預，從而(er)打擊了地(di)產行(xing)(xing)業(ye)。

之前，華(hua)遠老(lao)總(zong)任志強也(ye)強烈反對泡沫論(lun)。這個開發(fa)商中(zhong)的理論(lun)家提到(dao)，早在(zai)(zai)20多年(nian)前，人們(men)就用收入和房(fang)(fang)價(jia)(jia)作比較，得出(chu)一(yi)名大學生100年(nian)買(mai)不(bu)起房(fang)(fang)子(zi)的結論(lun)。事實(shi)卻(que)并非如此。“泡沫論(lun)早在(zai)(zai)過去(qu)的十年(nian)中(zhong)多次出(chu)現(xian)，但歷史從未停(ting)止(zhi)自己的步伐，一(yi)代人比一(yi)代人的生活訴(su)求更(geng)高，過去(qu)是(shi)騎自行車(che)(che)說房(fang)(fang)價(jia)(jia)，而今天是(shi)開著(zhu)私家車(che)(che)罵(ma)房(fang)(fang)價(jia)(jia)，現(xian)實(shi)中(zhong)低年(nian)齡層的購房(fang)(fang)卻(que)不(bu)是(shi)在(zai)(zai)減少而是(shi)在(zai)(zai)增(zeng)加。伴隨著(zhu)房(fang)(fang)價(jia)(jia)增(zeng)長的是(shi)居住(zhu)面積的擴大和生活條(tiao)件的改(gai)善(shan)，而絕不(bu)是(shi)越來(lai)越窮的惡化。”

SOHO老總潘石屹的(de)言辭就(jiu)閃爍得多。在(zai)本次(ci)論壇上，他說，有的(de)經濟(ji)學家從五六年前就(jiu)開(kai)始(shi)喊泡(pao)沫，喊得自(zi)己(ji)都不相信了，“我倒是開(kai)始(shi)有點信了”。

然而，在獨立經(jing)濟(ji)學(xue)家謝國(guo)忠眼里，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)泡(pao)沫不僅有，而且已(yi)經(jing)很大(da)。他在提交博鰲論壇的文(wen)章中(zhong)(zhong)(zhong)說，目前，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)經(jing)濟(ji)最(zui)大(da)的風(feng)險是為(wei)保持(chi)高增長而將房(fang)地(di)(di)產(chan)投資最(zui)大(da)化(hua)。地(di)(di)方政(zheng)(zheng)(zheng)府樂此不疲。這可(ke)以快速體現地(di)(di)方領導政(zheng)(zheng)(zheng)績(ji)，同時(shi)也(ye)為(wei)地(di)(di)方財政(zheng)(zheng)(zheng)帶來巨額收入。“除非通(tong)過改革(ge)地(di)(di)方政(zheng)(zheng)(zheng)府的評估(gu)機制來扭(niu)轉(zhuan)這一趨勢(shi)，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)未來兩年的資產(chan)泡(pao)沫將越吹越大(da)，而現在的狀況已(yi)相(xiang)當危險。”

謝國忠還給出了自己算到的崩盤日期：泡沫可能在(zai)2012年破(po)裂。他像預(yu)言家一樣說到，泡沫總(zong)是要(yao)破(po)的，沒有例外，越想(xiang)推遲其破(po)裂，破(po)裂的后果將越嚴重。

臺灣證券(quan)交易(yi)所董事(shi)長薛(xue)琦則(ze)謹慎提(ti)醒，不要好了(le)(le)傷疤忘(wang)了(le)(le)疼(teng)。本(ben)輪大(da)危機的根源，是貨幣超發導致的房地產泡沫所致，金(jin)融(rong)衍生(sheng)品起到了(le)(le)放大(da)的效應(ying)。他的態度是，如(ru)果(guo)(guo)用自己(ji)的錢(qian)去買(mai)樓，即便房價下降，鼻子(zi)摸(mo)一摸(mo)就(jiu)(jiu)認了(le)(le)；如(ru)果(guo)(guo)買(mai)了(le)(le)房子(zi)自己(ji)住，那更沒有影響(xiang)；如(ru)果(guo)(guo)是借錢(qian)來買(mai)房投資，那就(jiu)(jiu)要三思而后行。

公(gong)說公(gong)有(you)理，婆說婆有(you)理。聽(ting)誰(shui)的(de)？中國房(fang)地(di)產學會(hui)副會(hui)長陳(chen)國強的(de)看法是：我(wo)這兩年不準備買房(fang)子(zi)，所以我(wo)就誰(shui)都(dou)不信。

加稅還是減稅

近(jin)幾(ji)日，市(shi)場風(feng)傳，京(jing)、滬(hu)、深、渝四(si)市(shi)將試點開(kai)征住(zhu)房(fang)保有稅(shui)。基(ji)本方案是(shi)，按照購房(fang)時合同(tong)價的七折，再按1.2%至(zhi)1.5%征收(shou)，對存量房(fang)和增量房(fang)一并征收(shou)，但將從購房(fang)套數、戶(hu)型(xing)大小等(deng)方面來區別(bie)自(zi)(zi)住(zhu)需求(qiu)(qiu)與投資需求(qiu)(qiu)若自(zi)(zi)住(zhu)需求(qiu)(qiu)，則可免稅(shui)。此舉被認(ren)為是(shi)開(kai)征物業稅(shui)的先聲，也是(shi)為了抑制房(fang)地產投資、投機需求(qiu)(qiu)，有利于(yu)房(fang)市(shi)退燒。

加稅藥方不是始于此(ci)時(shi)。多(duo)年前，一些(xie)研(yan)究人員就提出，可以通過(guo)物(wu)業(ye)稅來調控(kong)房(fang)價(jia)(jia)。其機理(li)是，物(wu)業(ye)稅增加投機、投資購房(fang)者(zhe)的持有(you)成(cheng)本，進(jin)而遏制這部分購房(fang)需求。此(ci)外，物(wu)業(ye)稅開征初期(qi)的心理(li)意(yi)義可能更大于實際意(yi)義，消(xiao)費者(zhe)對房(fang)價(jia)(jia)的預期(qi)會發生(sheng)變化。在房(fang)價(jia)(jia)一飛沖天的今天，早征早主動，早征早見效。同(tong)理(li)，今年全(quan)國兩會期(qi)間，有(you)政協(xie)委員提出，國家應該征住(zhu)房(fang)空置稅。

對此，建(jian)設(she)部政(zheng)(zheng)策研究中(zhong)心主(zhu)任陳(chen)淮不(bu)屑(xie)一顧。他在(zai)接受記者(zhe)專(zhuan)訪(fang)時表示，住房保有(you)環節的稅(shui)(shui)收跟調節房價沒有(you)本質聯系(xi)。以物業(ye)(ye)稅(shui)(shui)為(wei)例。物業(ye)(ye)稅(shui)(shui)的作用有(you)三(san)：一，促進存量資(zi)源利用效率提高，不(bu)讓房子閑置(zhi)；二，調整中(zhong)央和(he)地(di)方(fang)財稅(shui)(shui)關系(xi)。不(bu)動產持有(you)環節的稅(shui)(shui)收是地(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)的主(zhu)要收入，國際上大多(duo)如此，對于(yu)分稅(shui)(shui)制下的中(zhong)國財政(zheng)(zheng)有(you)特(te)別意義；三(san)，有(you)利于(yu)社(she)會公平，窮人(ren)和(he)富(fu)人(ren)在(zai)占有(you)資(zi)源上的不(bu)公平，通(tong)過稅(shui)(shui)負關系(xi)加(jia)以調整—富(fu)人(ren)占優質資(zi)源也可以，多(duo)繳(jiao)稅(shui)(shui)。

“唯獨沒有(you)媒體說的(de)調(diao)整房(fang)價的(de)那一條。”陳淮說，如(ru)果開征物(wu)業稅等(deng)，短(duan)期(qi)內對(dui)房(fang)價會造成波動，但那是(shi)預言的(de)“自我實現”而已，并非它真有(you)這個功能(neng)。“是(shi)不(bu)是(shi)有(you)一天我們房(fang)地產不(bu)熱了(le)，甚至下跌了(le)，我們就把物(wu)業稅取消(xiao)呢？這是(shi)不(bu)可能(neng)的(de)。市場經濟下，有(you)資產就要征稅。做好(hao)準備吧。”

任(ren)志強(qiang)則認為，要想降(jiang)房價(jia)(jia)，非但不(bu)能加稅，反而應該(gai)減稅。他(ta)說，如提(ti)高利率和(he)(he)(he)稅收恰恰會增(zeng)(zeng)加房價(jia)(jia)的(de)成(cheng)本(ben)和(he)(he)(he)消費的(de)成(cheng)本(ben)，恰恰不(bu)能讓供給增(zeng)(zeng)加和(he)(he)(he)房價(jia)(jia)平(ping)穩或(huo)下降(jiang)。“與其將(jiang)大量的(de)資金用于保(bao)障，不(bu)如用減息、減租(zu)、減稅和(he)(he)(he)加大供給的(de)方式(shi)，讓更多的(de)人能從市場中解決(jue)住房問題。當(dang)供給大量增(zeng)(zeng)加時，又怎么會有(you)天價(jia)(jia)地出現呢，誰還敢囤地和(he)(he)(he)捂盤(pan)？價(jia)(jia)格自然就平(ping)衡了。”

這(zhe)種(zhong)看法也(ye)有(you)頗多人贊同。兩會(hui)期間就有(you)代表指出，物業稅(shui)也(ye)好(hao)，空(kong)置(zhi)稅(shui)也(ye)好(hao)，在當(dang)前的(de)(de)(de)市(shi)場都是失靈的(de)(de)(de)，因為現行(xing)市(shi)場格局(ju)下(xia)，房(fang)地產的(de)(de)(de)各項稅(shui)費均由購(gou)房(fang)者(zhe)承擔，開(kai)征的(de)(de)(de)物業稅(shui)、空(kong)置(zhi)稅(shui)固然會(hui)增加房(fang)地產投資和(he)保有(you)成本，但(dan)也(ye)使房(fang)價水漲船(chuan)高，根本達不(bu)到調控的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)。

令人驚(jing)訝的(de)(de)是(shi)，潘石屹對物(wu)業稅(shui)一直是(shi)熱烈的(de)(de)擁護(hu)者(zhe)。在博鰲論壇上，他(ta)宣稱，從(cong)長遠(yuan)來看，要適當地出臺物(wu)業稅(shui)，可以(yi)增(zeng)加業主(zhu)持(chi)有房(fang)子的(de)(de)壓力。如果有物(wu)業稅(shui)，持(chi)有這個物(wu)業都有成(cheng)本，就會擠壓出一部分(fen)的(de)(de)房(fang)子丟到市場去(qu)，另外沒有房(fang)子的(de)(de)人可以(yi)買到房(fang)子。

“我了解其他(ta)國(guo)家的政策都(dou)(dou)是物(wu)業(ye)(ye)稅，英(ying)國(guo)、法國(guo)、美(mei)國(guo)都(dou)(dou)是的。我覺得第一(yi)套(tao)房(fang)子(zi)(zi)不應該收，就從第二、第三套(tao)房(fang)子(zi)(zi)收。還有一(yi)個好處是，增收物(wu)業(ye)(ye)稅可以減(jian)少貧富兩級深化，比(bi)如(ru)說兩個人10年(nian)前(qian)是一(yi)樣的，他(ta)買了房(fang)子(zi)(zi)，另外一(yi)個沒買房(fang)子(zi)(zi)，他(ta)越來越有錢了。”

在博鰲(ao)地產專場論壇上，潘石屹稱(cheng)，這幾年北(bei)京市(shi)兩會期間，他都以(yi)人大代表身(shen)份(fen)提(ti)開征物業稅建議(yi)。唯此建議(yi)沒有(you)人附和、聯名。“別人說，政(zheng)府把錢(qian)賺了一道，開放商賺了一道，現(xian)在又要收錢(qian)，不簽。問題是，不搞物業稅，房價(jia)怎(zen)么(me)降下來？”

主持人、中國商業地產聯盟(meng)秘(mi)書(shu)長王永平當即(ji)回應說：“潘總，SOHO去年毛利高達52%，如果你們(men)開發商少賺一點(dian)，也(ye)可以將房(fang)價降下來。”

潘石屹：“那(nei)我就說(shuo)到這，不(bu)說(shuo)了(le)。”

七成地供安居類房，是好是壞

4月9日，國(guo)土資源部公布《關于(yu)下(xia)達〈2010年全(quan)國(guo)土地利用計劃〉的通(tong)知(zhi)》。《通(tong)知(zhi)》稱(cheng)，住房(fang)用地量(liang)的增長要明顯(xian)高于(yu)去年，確保保障性(xing)(xing)住房(fang)、棚(peng)戶改造和自住性(xing)(xing)中小套型(xing)商品房(fang)建(jian)房(fang)用地不低于(yu)住房(fang)用地供應量(liang)的70%。

對(dui)此，大(da)(da)家也(ye)是褒(bao)貶不一。國家房(fang)(fang)地(di)產學(xue)會(hui)副會(hui)長陳國強說，過去(qu)10年，保障性住(zhu)房(fang)(fang)、安居類(lei)住(zhu)房(fang)(fang)確實欠賬甚(shen)多，需要(yao)補過來。然而(er)，補也(ye)要(yao)講究(jiu)方(fang)式、方(fang)法，應慢補，而(er)不要(yao)急補、惡補。“供(gong)地(di)7成給(gei)安居類(lei)住(zhu)房(fang)(fang)，就(jiu)是一種惡補。這種方(fang)式比較容(rong)易扭曲市場(chang)的(de)規律。”他(ta)認為，如(ru)此大(da)(da)的(de)結構調(diao)整會(hui)導致市場(chang)預期的(de)偏差，從(cong)而(er)激化供(gong)求矛盾。“我們該(gai)設想(xiang)一個(ge)制(zhi)度安排(pai)，讓住(zhu)房(fang)(fang)保障制(zhi)度持續實施，真正救助到(dao)中低收入階層，使他(ta)們能安居樂業。土地(di)制(zhi)度的(de)突破(po)，無(wu)疑將(jiang)是基本手段。”

一直為拿(na)地(di)(di)所苦的潘(pan)石屹更是(shi)警(jing)告說，商(shang)品房供地(di)(di)如此之少(shao)(shao)，房價必然(ran)繼續(xu)扶(fu)搖直上。在中國建房子不缺人、鋼材、水泥(ni)，就缺地(di)(di)。未來供應的地(di)(di)要是(shi)少(shao)(shao)了，給市場的信(xin)號(hao)是(shi)房價還要漲(zhang)，所以兩會結(jie)束(shu)后一下出了好幾個地(di)(di)王。實際上背后就是(shi)土(tu)地(di)(di)少(shao)(shao)了，錢(qian)太多了，應該從(cong)土(tu)地(di)(di)著手，結(jie)果一個月時間不供應土(tu)地(di)(di)了。

與陳(chen)、潘相反(fan)，陳(chen)淮對(dui)此(ci)舉措叫好。他告訴(su)記者，未來(lai)中國(guo)住房(fang)(fang)三(san)個(ge)任(ren)務(wu)：一，讓(rang)(rang)沒(mei)有(you)(you)(you)住的地(di)方的人(ren)有(you)(you)(you)房(fang)(fang)子住；二，讓(rang)(rang)大多數(shu)人(ren)從脫困向(xiang)適度改善轉(zhuan)變；三(san)，讓(rang)(rang)一部分(fen)人(ren)擁有(you)(you)(you)自己的房(fang)(fang)子。這三(san)個(ge)要求有(you)(you)(you)大有(you)(you)(you)小，有(you)(you)(you)近有(you)(you)(you)遠，有(you)(you)(you)重有(you)(you)(you)輕。

“過去十年中(zhong)國建了7000萬套房(fang)子，夠現有城(cheng)鎮居民1/3家庭(ting)(ting)搬進新(xin)房(fang)子。夠快(kuai)吧！然而(er)，即便如(ru)此，10年時間(jian)，每年每百戶家庭(ting)(ting)中(zhong)只能有三(san)四戶搬到新(xin)房(fang)子。那(nei)(nei)(nei)么(me)哪三(san)四戶先(xian)改(gai)善？我們把它交給(gei)市(shi)場、開發商，顯而(er)易見最(zui)(zui)有錢的最(zui)(zui)先(xian)改(gai)善，出價最(zui)(zui)高的那(nei)(nei)(nei)四戶最(zui)(zui)先(xian)改(gai)善。在(zai)政府沒(mei)辦法(fa)把4套房(fang)子變成100套，滿足所(suo)有人的需(xu)求，那(nei)(nei)(nei)么(me)它能做(zuo)的就是設立優先(xian)級。”

陳(chen)淮認為，70%土地供應給(gei)安居(ju)類住房，讓最需(xu)要的人優先改(gai)善，“不(bu)管開發(fa)商(shang)愿(yuan)意還是不(bu)愿(yuan)意，這都是合理的公(gong)共政(zheng)策(ce)”。